Gần
đây các hoạt động mua, bán căn hộ quận 7, quận 9… đang trở nên sôi động, bên cạnh
môi quan tâm về thiết kế, vị trí, tiện ích nội khu,… thì vấn đề về giá cả và
phương thức vay mua cũng là điều người mua luôn chú ý. Thời gian này, Thông tư
(TT) 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức
tín dụng, khiến thị trường BĐS lo lắng. Đó là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung
dài hạn giảm từ 60% xuống 40%, hệ số rủi ro tín dụng kinh doanh BĐS từ 150% lên
250%. Sau hàng loạt các dự án như khu căn hộ cao cấp quận 7, quận 9, quận 2… ra
đời và thu hút được sự chú ý của thị trường thì có thể nào bất động sản sẽ
chững lại? Những đối tượng được hưởng lợi trực tiếp từ nguồn vốn nới rộng, khi
bị siết lại đều cho rằng đây là thời điểm rất nhạy cảm, thị trường BĐS vừa phục
hồi, nếu bị siết lại sẽ gây nhiều hệ luỵ cho nhà đầu tư và khách hàng.
Hoạt
động mua, bán căn hộ quận 7, quận 2, quận 9,… đã cho thấy sự hồi phục của thị
trường
Thực
tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng và BĐS đã ngày càng cao hơn tốc độ tăng GDP, đặc
biệt là năm 2015, điều đó chứng tỏ kinh tế tăng trưởng theo kiểu “ngựa quen đường
cũ”, vẫn dựa trên thâm dụng vốn và đưa vốn vào BDS. Vốn vay trung dài hạn của
NH cũng tăng liên tục cho thấy NHTM vẫn ưa chuộng cho vay BDS. Đặc biệt, đây là
nơi tạo ra nợ xấu khủng và là nguyên nhân khiến các ngành sản xuất kinh doanh
cũng như doanh nghiệp vừa và nhỏ thiếu vốn. Vì vậy, việc đưa tín dụng về tiêu
chuẩn là cần thiết, tăng rủi ro tín dụng BĐS là phù hợp khi lãi suất cho vay có
xu thế tăng. Thực tế không nên quá lo lắng về việc Thông tư 36 thắt chặt tín dụng
trong năm 2016, bởi dư địa cho vay trung dài hạn là 540.000 tỷ đồng trong khi
dư địa BĐS hiện mới 390.000 tỷ đồng. Nhưng Thông tư 36 tác động đến tâm lý nhà
đầu tư đầu cơ, khiến họ chùng bước không dám đầu cơ. Còn người mua đầu tư và ở
lâu dài không ảnh hưởng tâm lý. Việc sửa TT 36 sẽ làm lành mạnh thị trường BĐS,
hạn chế tăng nguồn cung, giúp thị trường cân bằng cung cầu. Nhưng về lâu dài,
thị trường cần thành lập quỹ tín thác để bất động sản phát triển bền vững. Theo
Ts. Bùi Quang Trí – Khoa Quản trị Kinh doanh, Đại học Ngân hàng Tp.HCM, trên
90% nguồn vốn huy động của ngân hàng vẫn là ngắn hạn, nhưng việc cho vay trung
hạn và dài hạn đang tăng đạt gần mức 40% tại nhiều NHTM nên cần phải siết lại,
nếu không sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Việc điều chỉnh này sẽ làm giảm tổng mức cấp
tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (vốn chủ yếu là cho vay trung dài hạn). Mục tiêu
tăng trưởng tín dụng 18-20% trong năm nay sẽ khó đạt được đối với các NHTM. Đây
sẽ là gánh nặng cho các NHTM khi lãi suất huy động và cho vay đang dần tăng
lên.
Những
dự án lớn như khu căn hộ cao cấp quận 7, quận 9, quận 2,… rất được giới đầu cơ
quan tâm
Tuy
nhiên, việc sửa Thông tư 36 sẽ tác động lớn đến các nhà đầu cơ BĐS vì thị trường
sẽ thiếu hụt nguồn tiền nên khó có thể tăng giá trong thời gian tới. Còn khách
hàng lo lắng về khả năng vay vốn mua nhà, chủ đầu tư không triển khai được dự
án. Một số doanh nghiệp đã công bố phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng
cắt giảm dự án, hạ chỉ tiêu kinh doanh… Nguyên nhân dẫn đến sự “bùng nổ” này một
phần là do chính sách ưu đãi cam kết từ phía chủ đầu tư và ngân hàng. Rất nhiều
dự án sau khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng sẽ hoàn toàn không bị thu lãi
suất trong suốt quá trình dự án đang triển khai. Các dự án hiện nay thường kéo
dài 2-3 năm nên trong suốt thời gian đó, giới đầu cơ kỳ vọng có đủ thời gian để
“sang tay” kiếm lời mà không quá áp lực vấn đề lãi vay. Hiện nay các dự án này
sẽ bàn giao cuối năm 2016 và đầu năm 2017. Nổi bật lên trong thời gian này là
các dự án căn
hộ cao cấp quận 7, quận 9, quận 2,… được thị trường rất quan tâm và
giới đầu cơ sẽ thoát hàng “bằng mọi giá” nếu không muốn tiếp tục đóng 25% phần
tiền còn lại và bắt đầu phải chịu các khoản lãi, phí từ phía ngân hàng. Theo
HOREA, đa số nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp sử dụng vốn vay, chiếm 70-80% giá
trị hợp đồng. Năm 2016 dự kiến sẽ chào đón hơn 45.000 căn hộ từ 90 dự án thuộc
mọi phân khúc xét riêng cho Tp.HCM. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án thuộc
phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20% so với năm vừa 2015, đây cũng
là phân khúc xuất hiện đầu cơ mạnh nhất. Ông Vũ Quang Phấn, Phó Cục trưởng Cục
Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, cho rằng nếu giảm xuống 40% thì dù
các NHTM còn tiền cũng khó cho vay, vì lúc đó tỷ lệ rủi ro cũng được nâng cao
theo, các nhà băng không dám “vượt rào”. Vì vậy, việc siết dòng tiền vào thị
trường BĐS cần có lộ trình, tránh gây liệu pháp sốc và tạo ra tâm lý “đóng
băng” từ phía người mua nhà. Giải pháp tốt nhất là kích hoạt dòng tiền, tạo quỹ
đầu tư ổn định để phát triển thị trường BĐS, giúp người mua nhà tiếp cận với
nguồn vốn giá rẻ. Điều này cũng góp phần cho hoạt động mua bán căn hộ quận 7,
quận 9, Bình Chánh,… trở nên sôi động hơn trong thời gian tới.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét